租赁合同中建筑消防申报义务的承担我的搜狐
作者:谊信(AVA)    发布于:2011-12-21 17:04:13    浏览 (832)
  由于人们对消防知识的缺乏,通常对消防验收只理解为指室内装饰装潢,而忽视了对建筑物的消防验收,在租赁合同中对建筑物的消防申报义务也不作约定。因而,一旦承租人因租赁用房缺少建筑消防验收手续不能通过消防验收,无法取得消防许可证影响正常营业时,就会引发矛盾纠纷。
  在租赁双方无特别约定情形下,建筑消防验收申报义务应由谁承担,司法实践也存有不同的看法。笔者认为,应区别情况分别处理:

  必须经过消防验收的房屋,建筑消防申报义务由出租方承担。对建筑消防验收,我国《消防法》分为强制验收与抽查验收两种情况,属强制验收的,责任主体必须依法申报。依据《建设工程消防监督管理规定》第13条规定,必须进行建筑消防申报的有6类情形,凡符合6种情形之一的房屋,建设单位自身作为出租方出租房屋时,应承担建筑消防申报义务,否则,承租方有权依据最高法院司法解释“出租《消防法》第10条规定的必须经过消防验收的房屋,未经验收或验收不合格的,应当认定租赁合同无效”之规定,要求确认合同无效,造成损失的要求对方赔偿。但必须明确,建设单位承担该义务的前提是其在规划或设计上述建筑物时已明确是作为上述列举的用途建设的,如建设单位在规划或设计建筑时并未明确上述特定的用途,甚至纯粹作为一般商住房开发销售的则不能适用该规定,作为出租方的建设单位也不应承担建筑消防申报义务。
  非必须经过消防验收的房屋,建筑消防申报义务由承租方承担。租赁房屋既所以要办理建筑消防验收,是基于对租赁房屋的实际用途而产生的,在无明确法律规定或约定情形下,应由实际经营者承担建筑消防申报义务。对此,最高法院也作了明确的司法解释:不属于必须经过消防验收的房屋,法院不应当以房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效;租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。
  在现实生活中,还存在部分租赁房屋在出租时已根据特定用途进行了特定装修(如出租人将装修好的卡拉OK厅对外出租),承租人也是基于这一特定的装修用途承租房屋从事经营的,在此情形下,如因建筑消防发生纠纷,除双方另有约定外,应认定出租人是承担建筑消防申报的义务主体,一是基于诚信原则,承租人有理由相信所租赁房屋是符合经营所需的;如租赁房屋不符合经营用途,存有明显瑕疵,出租人有义务如实向承租人予以说明;二是承租人支付的租金既包含租赁房屋的使用费用,客观上也含有对装修部分的使用费用,依据权利义务相一致原则,对承租人已支付相应对价的租赁物,出租人有义务保证租赁物符合承租人的租赁用途;三是消防设计、消防预申报、消防施工验收等都是消防申报的必经程序,对已装修完毕的房屋,要求承租人承担建筑消防及室内装饰装潢消防申报义务,明显是本末倒置,也存在实际操作困难。
标签:建筑消防
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